事实证明，目前的情况对马塞里奇来说是非常昂贵的。疫情不仅摧毁了购物中心REIT最近的财务表现，还迫使马塞里奇发行了数亿美元的新股来支持其资产负债表，并稀释了现有股东的股份。
管理层希望通过保持更保守的资产负债表来避免重复同样的错误。Macerich最近完成了2021年的第二次重大资产出售，进一步降低了债务。
有毒债务负担
马塞里奇带着过多的债务进入了这个疫情。加上其在合资企业债务中所占的份额，截至2019年底，REIT的借款总额接近81亿美元，被不足2亿美元的现金抵消。这使得净负债超过公司2019年8.45亿美元EBITDA的9.3倍。
更糟糕的是，REIT在2020年和2021年有一些主要的到期日，其中最引人注目的是其15亿美元的企业信贷额度，2019年底余额超过8亿美元。由于该公司的高杠杆率和不确定性，马塞里奇无法以应付疫情的同等金额续贷。相反，它必须发行远低于疫情会议前水平的股票，以便将信贷额度余额降至让贷款人感到更放心的水平。
简而言之，这个疫情给了马塞里奇及其股东——(包括我在内)一个代价高昂的教训，告诉他们保持良好资产负债表的重要性。这使得修复资产负债表成为未来几年管理层最大的任务之一。
迄今已取得重大进展。
到2020年底，马塞里奇的资产负债表比年初更糟糕，净负债超过81亿美元。然而，该公司在2021年稳步改善了资产负债表。
股票销售一直是马塞里奇偿还债务的主要工具。今年前6个月，它通过发行近6000万股股票筹集了8.08亿美元，扣除佣金后为7.91亿美元。这帮助其在第二季度末负债75亿美元(包括其在合资企业中的份额)，净现金72亿美元。
Macerich还希望在可行的情况下出售非核心资产。今年春天，它以9500万美元出售了天堂谷购物中心95%的股权。Macerich和新的大股东将拆除大部分长期挣扎的购物中心，并将其重新开发为一个综合目的地。
上周一，马塞里奇宣布以1.653亿美元出售位于图森的拉恩坎塔达生活方式中心。考虑到该房产的6100万美元抵押贷款，这笔交易将产生约1亿美元的增量流动性。与天堂谷购物中心不同，拉恩坎塔达是马切里奇的顶级零售物业之一。管理层表示，之所以决定出售，是因为图森不是Macerich的核心市场，可以获得有吸引力的价格，因为La Encantada是一个露天的生活方式中心，不是传统的购物中心。
未来会有更多的工作。
在出售La Encantada、Macerich在第三季度初额外出售4000万美元股票和内部产生的现金流之间，Macerich在本季度末的净债务可能不到70亿美元。
也就是说，尽管今年Macerich的租户销售和租赁需求有了很大改善，但得益于强劲的消费支出，EBITDA仍低于2019年。从上半年的财报来看，马塞里奇今年最高的EBITDA似乎是8亿美元。因此，其杠杆率仍然很高：约为息税折旧摊销前利润的9倍。
在最近的一次投资者会议上，首席财务官斯科特金斯莫尔(Scott Kingsmore)建议，从长期来看，马塞里奇的杠杆率是息税折旧摊销前利润(EBITDA)的7至7.5倍。随着业务从疫情复苏，只有息税折旧摊销前利润的提高，才能部分实现这一目标。Macerich还预计未来几年将产生一些超额自由现金流，以支持债务削减。
也就是说，Macerich几乎肯定需要卖出更多资产——或者继续大量发行新股——来实现其长期杠杆目标。未来几年，投资者应密切关注马塞里奇在这一领域的活动。
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