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公募REITs市场发展势头迅猛,将迈向扩容提质新阶段

导读 小枫来为解答以上问题。公募REITs市场发展势头迅猛,将迈向扩容提质新阶段,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  首批公募R...

小枫来为解答以上问题。公募REITs市场发展势头迅猛,将迈向扩容提质新阶段,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  首批公募REITs(不动产投资信托基金)即将迎来上市三周年。3年来,我国公募REITs基础制度加快建立,资产类型稳步拓展,市场运行总体平稳,发行规模已突破千亿元,在服务实体经济、盘活存量资产方面的作用初显,也为投资者多元化理财需求带来了更多选择。在业内人士看来,在“首发+扩募”的双轮驱动下,叠加利好政策的接连出台,我国公募REITs市场规模有望加速上涨,市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

  公募REITs在实践中持续优化

  公募REITs市场是中国基础设施领域重大的投融资机制创新。“公募REITs产品的引入,一方面加强了资本市场与实体经济的联系,促进了基础设施行业的资本化,盘活了交通、能源、园区、仓储物流、保障性租赁住房等基础设施领域资产,为基础设施行业提供了增量资金,推动了基础设施行业的健康发展。另一方面公募REITs产品的推出降低了基础设施行业的投资门槛,为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具,提升了资本市场的透明度和流动性,进一步促进了资本市场的健康发展。”中信建投(601066)基金基础设施及不动产投资部行政负责人张全说。

  公募REITs制度规则体系不断完善,为发展夯实了基础。华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示,从发行审核效率的不断提升,到规范REITs发售业务规则,再到信息披露规则等核心机制的陆续出台,展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

  2023年6月16日,首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市,进一步拓宽基础设施项目资金来源,更好盘活存量资产、扩大有效投资,REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展格局日渐显著。中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金普洛斯REIT”)是“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs之一。

  亲历上市整个过程的普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪说:“从原始权益人的角度来说,公募REITs市场为我们提供了一个非常好的流动性通道,使得这个行业有更多的资金进入,能够帮助行业更好发展。从投资人的角度来说,这个品类是一个服务刚需的品类,它本身的特点是稳定,资产处于较为稳健的经营状态,能产生较为稳健的现金流。从资产配置的角度来说,这是一个很好的投资产品。”赵明琪认为,从中国公募REITs市场发展趋势来看,未来3年这个市场会变得更加良性和健康,将迈向扩容提质新阶段。

  配置价值有望持续提升

  除了助力盘活存量资产,对于投资者而言,基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间、有高派息率、风险收益适中的投资产品,可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红收益。

  从二级市场看,过去两年公募REITs价格波动有所加大,但近期公募REITs价格迎来明显反弹。截至6月14日,今年以来中证REITs全收益指数累计上涨已超过10%。莫一帆认为,多重因素共同提升了今年REITs的市场表现:首先,经营业绩改善。2024年一季报显示,部分项目经营数据稳定,可供分配金额完成情况优于预期。其次,制度体系不断优化。在新“国九条”等政策催化下,为REITs市场提供了政策支持和发展方向,有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑,降低市场波动性。最后,债市利率中枢下行,REITs作为高分红资产的整体配置价值有望持续提升。

  对于此前价格波动的加大,博时基金REITs业务营运总监刘玄表示,从实际情况看,我国公募REITs市场处于发展初期,部分制度安排还有待市场进一步检验,叠加外部环境等各种因素影响,可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。“但拉长投资周期来看,REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等因素而波动,长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值,二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”刘玄说。多位受访人士表示,在当前低利率环境下,公募REITs稳定现金流和高分派率的配置优势明显,或将吸引更多投资者的关注。

  迎来新一轮扩容周期

  今年以来,多项利好政策接连出台,有望为公募REITs市场带来新的发展机遇。4月19日,证监会发布5项资本市场对港合作措施,其中包括将REITs纳入沪深港通。同日,证监会还发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》,支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业(300832)园区等发行科技创新领域REITs,拓宽增量资金来源。

  “公募REITs的发展被各方寄予厚望,具备良好的发展前景和配置价值。”张全表示,公募REITs作为创新 工具可以进一步盘活存量资产,扩大社会投资规模,有望获得国家政策的积极支持。同时,我国庞大的基础设施资产、丰富的基础设施品种,为发展公募REITs市场奠定了良好的基础。

  中金公司(601995)研究部REITs执行小组负责人、分析师孙元祺表示,公募REITs市场或将迎来新一轮扩容周期,发行和扩募常态化机制将进一步完善,未来3年是一个规模发展关键的战略阶段。“如果未来把REITs作为新兴的大类资产来培育,实际上它的规模和对资金的吸引力是同步增长的,公募REITs市场规模越大,理论上就越能够吸引更多的资金来配置,对市场整体的估值可以起到支撑作用,进而形成更加良性的扩张基础。到目前为止,中国公募REITs市场整体规模的潜力还远远没有被释放。”

  多名受访人士认为,在政策支持下,除了市场扩容速度有望进一步加快,底层资产类型也会更加多元化,这对于促进公募REITs市场健康发展,更好地服务实体经济具有重要意义。张全认为,除了目前已经上市的资产类型外,还有数据中心、文旅资产、输电线路等资产可以被REITs化。数据中心、输电线路等具有稳定的现金流、弱周期性以及具有增长潜力的资产备受市场关注,或将成为公募REITs市场追捧的新赛道。

  “从国际成熟市场REITs的底层资产类型看,可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时,顺应老龄化社会的需要,养老地产或将面临较好的发展机遇。”莫一帆认为,基金管理人要在严控项目质量的基础上,持续推动新项目发行和存量项目扩募,扩宽产品资产类型,为市场提供优质REITs产品。金季日

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