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专访瑞思不动产 研究院院长朱元伟:以公募REITs为牵引,推进多层次REITs市场建设

导读 小枫来为解答以上问题。专访瑞思不动产 研究院院长朱元伟:以公募REITs为牵引,推进多层次REITs市场建设,这个很多人还不知道,现在让我...

小枫来为解答以上问题。专访瑞思不动产 研究院院长朱元伟:以公募REITs为牵引,推进多层次REITs市场建设,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  记者家俊辉广州报道

  时间回溯到2021年6月,首批9只基础设施领域不动产投资信托基金(公募REITs)顺利上市,标志着中国REITs市场正式启航。

  历经三年的发展,我国公募REITs市场规模已突破千亿元大关,同时产品品种更加丰富,规则体系日益完善,逐步成为我国多层次资本市场的重要组成部分。

  日前,围绕我国REITs市场的发展成效、产品价格波动、未来发展趋势等一系列问题,瑞思不动产 研究院院长朱元伟接受了《》记者专访。

  瑞思不动产 研究院院长朱元伟(照片来源:受访者提供)

  资产盘活效果显著

  《21世纪》:自2021年6月首批公募REITs产品上市,REITs在我国已经启航三年。回顾来看,如何评价过去三年REITs在我国的发展?有哪些方面亟需优化?

  朱元伟:三年来,中国的REITs市场取得了长足的进展。今年初,相关部门披露,截至2024年2月底,一共发行30只REITs产品,形成超千亿规模的市场,实现相关主体净回收资金340亿元,占总发行规模的1/3;通过净回收资金以及相关的项目单位工作,带动新增投资4200亿元,是发行规模的4倍;和REITs上市的相关税收缴纳额达到98.37亿元,相当于上市规模的1/10,比例较高;目前REITs市场累计分红93.77亿元,占发行规模的10%左右。

  从发展趋势来看,REITs尚处于发展初期,与其他大类资产相比,市场规模相对有限。但按照我们的预测,这会是一个数万亿规模的市场,意味着巨大的成长空间。对于行业发展的早期就积极参与这个市场的机构与个人而言,抢先布局的机会更多,战略意义更大。从这三年的发展来看,资产类别不断扩容,新发和扩募数量有序增加,市场规模在持续扩大,市场的深度广度都在稳步提升。

  从盘活效果来看,已发REITs在回收资金应用、带动新增投资和盘活存量资产等方面,盘活牵引的作用显著。通过监管机构和市场参与机构的持续宣贯,公募REITs牵引下的多层次REITs市场等概念,已经逐渐被越来越多的企业所接受,各种盘活案例越来越普遍。综合而言,REITs作为“盘活存量资产、带动有效投资”的创新 工具,整体表现符合当初政策设计的初衷,的确起到了盘活资产的作用,也在切实服务于实体经济,推动企业的业务转型。

  从市场建设来看,市场参与各方对于REITs的长远发展寄以厚望,很多机构都把REITs作为战略性业务来布局。我们接触的很多企业,无论是原始权益人,还是基金管理人,都在把REITs作为资产上市的平台进行长期谋划,期望可以充分利用资本平台的价值,服务于各自机构的高质量发展,相对于最初很多企业把REITs只看作一次性的融资工具、动辄与发债的融资成本比较,目前的市场建设和投资者教育都取得了长足进步。

  当然,市场虽然取得了有目共睹的进展,但依然有若干需要优化的地方。比如目前REITs市场的规模还相对有限,流动性也有待提高,投资人结构还有持续优化的空间;参与各方在交易架构、治理机制激励相容等方面也有需要改进的地方;多层次REITs在一二级衔接等方面还需要更加畅通等等。《21世纪》:当前,我国已经步入存量经济时代,特别是房地产行业。作为基础设施投融资创新机制,REITs在助力房地产去库存方面可以发挥怎样的作用?需要注意哪些问题?

  朱元伟:目前各地都在探索引入多种 工具盘活存量的房地产资产,而REITs作为近年来重要的 创新,也被寄予厚望。

  对于存量居住型房产,可以考虑与保障性住房相结合,在调整为持有型的租赁住房之后,可以发行REITs实现部分退出,将回收的资本金再投向收购更多的存量房产。建信租赁住房基金已经Pre-REITs上有诸多案例,私募REITs和公募REITs领域也在接近成功,以实际案例展示了可以在存量住房并购方面形成投融管退的闭环,实现对于房地产库存的滚动盘活。在此案例的基础上,各地的租赁住房企业和国资平台也在积极尝试这一模式,相信多层次REITs市场一定可以在存量住房盘活工作中起到重要的辅助作用。

  需要注意的是,公募REITs在土地和房产相关的合规性上,要求还是相对比较高的。对于存量房产,需要关注它的各种证照手续方面的齐备性,也需要关注资产在运营方面的收益性和稳定性。市场表现趋于稳定

  《21世纪》:作为新兴的投资品种,REITs相对于股票、债券等其他投资工具,有哪些优势和劣势?面向投资者,有哪些建议?

  朱元伟:从收益水平来看,REITs是介于股票和债券之间的产品。

   REITs的收益率可能不如股票等产品高,但由于它的底层资产是基础设施或不动产,其收益的可预期性更强,业绩的波动性也通常低于一般上市公司。REITs的底层资产非常清晰具体,是某条收费公路,或者某几个物流仓储园区,信息透明程度以及聚焦主业程度都是很好的。相比之下,有些上市公司,即便是以基础设施持有为主,也会有多元化投资。就这一点来说,REITs的治理透明度对投资人更加友好。

   REITs的收益率水平通常是高于债券的,但债券对于投资人而言是有本息保障的,本金和利息的可预期程度都更高。相比之下,REITs虽然现金流相对比较稳定,但终归还是一种权益型产品,并没有像债券那样有确定的本息偿付。与债券,尤其是信用债,高度强调主体不同,REITs还是更看重具体资产的现金流情况,两者在投研和风控等方面还是有比较大的差异,更需要理解底层资产。

  对于投资人而言,一是建议客观认识REITs产品,它的底层资产是基础设施或不动产,现金流有一定的稳定性,但是毕竟是一个权益型产品,与保本保息的债券不能简单等同,REITs的业绩或者股价都还是具有一定的波动性;与完全浮动的股票也不能简单等同,它对应的底层资产非常明确,治理和取费机制也更清晰,建议投资人在分析的时候,更加关注底层资产的质量。二是建议从投资组合的角度来考虑REITs的投资和配置,把REITs作为自己投资组合中的一部分,看REITs是否可以改善投资组合的风险收益特征。

  《21世纪》:与上市之初获得投资者火爆认购相比,当前REITs价格下行趋势明显,造成这种局面的原因有哪些?预计后续如何发展?

  朱元伟:REITs市场主要是在2023年经历了普遍的下跌,这是由多方面原因造成的。

  首先,在2021年6月首批上市之后,REITs市场受到了市场各方资金的关注,并且在2022年逐渐趋于火热,很多资金在未必深入理解REITs属性的情况下匆忙入场,或为了打新谋利,或为了跟风拿份额,导致新发REITs的认购倍数屡创新高,已上市REITs的价格也是一路走高。在这种价格已经明显超出合理估值的情况下,出现回调也是情理之中。

  其次,受经济环境和疫情等因素的影响,高速公路、产业园区等业态在2022底之后出现了明显的业绩下滑,表现为车流量下降、过路费下降、园区的空置率上升、有效租金下滑等。由于多数REITs里面只有单一资产,某个租户或者租约的变化,会对REIT的业绩产生非常直接的影响,投资人之前对于业绩增长保有比较高的信心,在业绩陡然下降之后,在反思和修正自己的估值和判断的过程中,也会有些过度反应,这些都导致了REITs价格的下滑。

  再者,投资者结构的多元化程度不高,对于市场和REITs的投资偏好和判断容易趋同,也会导致出现追涨杀跌之类的操作;早期REITs市场的投资者以固收投资机构居多,他们在考核期限多为一年、止损线设置往往比权益型投资更窄、在市场流动性不足的因素影响下,规模不大的卖盘都有可能导致股价的大幅下跌,进而导致更多的机构主动卖出,或触及止损线而被动卖出,无论哪种情况,都会加重恐慌情绪,放大下跌的趋势。

  随着基本面逐渐平稳改善,加之监管推动出台了“4号指引”以优化REITs相关权益产品投资的记账方式,市场已经趋于稳定,并且在逐渐回暖。我们预计,经过了过去两年的市场波动之后,市场参与各方都会趋于理性。

  整体来说,市场出现大幅波动,有利于投资者回归理性,也有利于监管发现政策机制上存在的问题并主动优化解决。所以,市场参与各方都在快速地学习和进化,和市场一起共同成长,为市场建设添砖加瓦,为市场的行稳致远奠定基础。多层次市场在途

  《21世纪》:粤港澳大湾区建设是国家重大发展战略。在发展REITs市场方面,大湾区潜力如何?可以从哪些方面做创新探索?

  朱元伟:粤港澳大湾区是中国经济活跃程度最高的区域之一,在REITs的市场建设和发展方面,可以呼应大湾区的协调发展、“一带一路”、国际化互联互通、国内国际双循环等一系列国家战略或倡议的创新任务,具有非常大的想象空间。

  大湾区在REITs发行绝对数量上全国领先。按照我们的统计,截至去年底,大湾区已发行REITs共计18单。其中,7单在沪深交易所上市,发行规模约210亿元,占国内REITs市场规模的21%;11单在港交所上市,总市值超过1500亿元,约为国内全部REITs发行规模的1.5倍。在REITs领域,大湾区无疑是全国起步最早、发展程度最高的区域。

  大湾区的存量资产规模大、品质高。随着大湾区基础设施“硬联通”不断加快加深,成熟优质资产不断沉淀,REITs市场潜力持续增大。据统计,大湾区高速公路通车总里程达4500公里,9个沿海港口+2个内河港口的世界级港口群正在加速形成,由7座运输机场、11条跑道构成的世界级机场群正在迅速崛起,油、气、电输送网络的一体化加速建设,国家物流枢纽和产业集群资产数量多、质量高,保障性租赁住房存量大、新增需求足,消费基础设施起步早、发展快、收益好。这些都为REITs的发展奠定了良好的资产基础。

  大湾区是“一带一路”的起点,可以作为重要节点,辐射全球。中国在践行“一带一路”倡议以来,已经形成了规模可观的存量资产。公开数据显示,从2013年到2022年,中国对“一带一路”共建国家的直接投资累计超过2400亿美元,这些海量的存量资产,如果可以通过多层次REITs市场加以盘活,意义重大。

  《21世纪》:展望未来,REITs在我国将呈现出怎样的发展趋势?未来将在 体系中扮演怎样的角色?

  朱元伟:展望未来,REITs市场将持续发展壮大,涵盖越来越多的行业和资产类别,除了传统交通、能源、公用事业等基础设施之外,还会更多体现新经济、新基建、新消费元素。在现有的资产类别之外,既可以期待数据中心和人工智能算力中心、特高压、微电网、充换电与储能等高科技含量很高的新型基建,也会看到很多贴近普通大众生活的不同类型的消费、文旅、康养等等不动产。

   REITs市场还会向多层次发展。公募REITs市场就像是金字塔的塔尖,它会牵引一级市场的发展,逐渐形成Pre-REITs、私募REITs和公募REITs多层次发展的市场。以REITs为代表的另类投资,将成为股票、债券之外的另一大类资产,成为投资者高度重视的市场。

  我们对国外市场的研究发现,从2008年 危机之后,经过了沉重打击的投资者,对于两类投资的偏好有相对比较明显的提升,一类是以指数基金和ETF为代表的被动投资,从追求资本利得转为更看重红利;一类是股票和债券等传统投资之外的另类投资。其中体现出的投资者偏好变化,一是在股票和债券的传统领域寻找更加表现稳健的产品,二是希望通过另类投资优化自己的投资组合,获得更好的风险收益特征,以更低的波动性获得中等收益。整体而言,以REITs为代表的基础设施和不动产投资,作为另类投资的一种,正在获得越来越多的关注。而REITs在综合表现上,也与低波红利股票有很多相似之处,预计也会成为广大投资者喜欢的 产品,成为投资配置的重要考虑对象。

  对资产方来说,多层次REITs市场将成为盘活存量资产、实现轻重业务分离的主流选择。行业会趋于分化,实绩突出、质量过硬的龙头企业会越来越突出。与此同时,很多企业会转型为特定行业或者特定资产类别的专业资产管理机构,他们凭借自己在特定资产类别里面的专业能力,为投资者打理资产,帮助其资金找到合适的资产进行配置,并且通过专业的资产管理,帮助其控制风险、提升价值。

  对投资者来说,无论是Pre-REITs的私募市场,还是公募REITs市场,以及它所引申出的REITs指数基金和ETF,不同阶段的不同产品将可以更好地为投资者服务,令投资者可以从基础设施和不动产的投资中获益。长期来看,另类投资会持续发展壮大,围绕着基础设施和不动产的资产管理行业的重要性会愈发凸显,双向互动之下,无论是对资产方的业务转型,还是投资人对于资产管理机构的甄选,都会促进这个行业的发展。

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来源:21世纪经济报道

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