小枫来为解答以上问题。租赁市场机遇与挑战并存：资产托管、公募REITs推动物业增值,这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧~.~！
贝壳财经讯(记者段文平)今年的租赁市场，一方面面临调整，另一方面由于公募REITs(不动产投资信托基金)的扩围迎来更多机会。在10月19日举行的“2024年自如资管业主开放日”现场，自如集团董事长、CEO熊林表示：“我们的确已经进入到了新的形势下，需要把账算得更清楚，把运营模式弄得更清楚，把每一分钱、每一个项目的质量、每一个客户的获客成本，甚至每一次的退出时间，都要控制得更好，租赁市场已经进入到这个时代。”
托管模式帮助业主提升资产经营管理
目前，租赁市场到底迎来了怎样的变化？自如资管总经理孟月表示，经过这两年经济调整周期，从供给侧来看，很多商办类资产运营效率在不断地下降，很多写字楼、园区办公招租较为困难。同时，部分城市资产已经变“老”，整个经济效益、受客户的欢迎程度在下降。其次，产品的同质化非常严重，大多数集中式租赁产品都是小开间，竞争力在衰减。同时，很多存量产品在经过一个周期后开始老化，产品的竞争力不够，未来如果在市场供给与需求不断变化的情况下，如果在包租模型下想持续推升租金是有难度的。
“但是我们也看到，集中式长租公寓需求在增长，客户不再只追求价格，更加关注品质和服务，更加倾向于品牌管理的产品。”孟月说。
孟月重点介绍了自如资管旗下的托管模式，“在全国，我们已经与230个业主合作管理了400多个项目，通过输出我们的品牌、系统、流量，以及通过我们的运营团队来帮助我们的业主实现资产的经营管理，提升资产的经营表现。”
在孟月看来，这种模式下，业主没有免租期，全程交付不需要操心，可以快速地帮助业主把其处于低效或闲置状态的物业，通过定位、设计、装修、管理运营等提升效益。如果达到一定的回报要求，还可以发行公募REITs。
公募REITs拓宽资金来源，有助物业增值
众所周知，从3年前的试点到今年的常态化发行，基础设施REITs向前迈了一大步。特别是今年，基础设施REITs行业范围再扩大，纳入了市场化的租赁住房，也给行业带来更多的新增机会。
在活动现场，据中联前源不动产基金管理有限公司不动产 执行总经理肖雪介绍，目前，国内市场已上市保租房REITs共5单，合计发行规模80.56亿元。截至2024年9月末，已上市的5单保租房REITs价格均明显上涨。保租房REITs基于资产估值和拟募集规模的平均增值率为6.86%，系产权类项目中最高，反映出市场的青睐。
在肖雪看来，公募REITs拓宽了资金来源、优化了整个融资结构、强化了轻资产输出工具。
值得关注的是，在租赁住房资产REITs上市过程中，物业评估非常关键。戴德梁行估价及顾问服务部助理董事董一凡表示，公募REITs资产评估影响因素中，土地使用期限非常关键。“我们做了一个模拟测试，50年使用年限的一个物业，如果运营第一年产生现金流，租金按每年3%增长，前30年估值是上升的，但是在后20年，估值掉得非常厉害。影响评估的其他因素还有现金流预测、折现率等。”
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来源：新京报
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