财联社9月29日讯（记者 夏淑媛） 近日，国务院发布保险业“新国十条”，提出要发挥保险资金长期投资优势。紧接着险资动作频频，以实际行动回应资本市场。
9月29日，据中国人保资产管理有限公司（以下简称“人保资产”）官微消息，该公司作为计划管理人的“人保资产-华润置地2024第1号消费基础设施资产支持计划”已成功设立发行，产品发行缴款规模53.34亿元。
在业内人士看来，CMBS具有现金流稳定、期限较长、增信措施完备等特点，与保险资金的安全性、长期性偏好契合。尤其在目前房地产融资受限的背景下，发展以CMBS为代表的直接融资方式成为房地产企业资金周转和发展壮大的重要工具。
在光大永明资产支静雅看来，随着发行效率的提高、产品发展的创新和信息披露制度的完善，保险资管CMBS市场的参与机构、底层发行主体及基础资产类别有望进一步扩大，保险资管CMBS作为资产支持计划的组成部分之一，发行量有望进一步增长。
53.34亿！人保资产首单CMBS资产支持计划设立发行
保险资管CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），是指保险资产管理公司等机构作为受托人，以商业物业抵押贷款债权或相关债权作为基础资产，通过预期现金流（如租金、物业费、商业管理费等）作为偿付支持，设立资产支持计划，并向合格投资者发行的受益凭证。
据悉，人保资产作为计划管理人的“人保资产-华润置地2024第1号消费基础设施资产支持计划”已于9月25日设立发行，产品发行缴款规模53.34亿元。
人保资产表示，作为公司开发设立的首单CMBS资产证券化产品，该项目的落地基于深入贯彻落实党中央、国务院关于盘活存量资产、扩大有效投资的战略要求。
据了解，该项目的主要合作方为华润集团核心成员华润置地，这也是境内主要的消费基础设施开发商和运营商之一，其底层资产为华润厦门万象城，位于厦门市最核心的火车站-莲坂商圈，区域优势明显，商业聚集度高，在华润在营购物中心中综合排名位居前列，具有较好的现金流保障能力。
某保险资管人士对财联社记者表示，在防范化解 风险的背景下，CMBS这一创新 工具具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优势。
“其核心在于将缺乏流动性，但能产生持续现金流的基础资产自原始权益人处转让给特设目的实体，并通过内、外部信用增级提升基础资产的信用级别，从而将基础资产以资本市场上发行证券的方式出售。”
此外，目前商业地产库存高企的挑战下，CMBS为商业物业提供了更有竞争力的长期资金，优化了开发商的融资成本和资本结构，使开发商有强烈的意愿将资产从表内剥离到表外。“鉴于CMBS的本息偿付来源于商业物业的经营收入，这将激励开发商更关注资产本身质量，采取更为有效的资产运营措施来提高经营能力，创造更为持续稳定的租金收入，从而提升资产质量，解决库存压力。”上述人士表示。
助力商业物业去库存，保险资管CMBS发行量有望进一步增长
当前，随着房地产行业进入下半场，商业地产资本化成为政策支持的方向。近年来，我国陆续出台多部重要文件，支持盘活存量资产。
其中，2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。紧接着当年6月，上交所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，鼓励和支持行业主体发行CMBS或类REITs等不动产类资产支持证券，增强存量资产流动性，降低企业融资成本。
值得注意的是，2024年6月7日召开的国务院常务会议，要求充分认识房地产市场供求关系的新变化，继续研究储备新的去库存、稳市场措施，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。
从保险资金运用来看，早在2022年，国寿投资-首创钜大奥特莱斯第一期资产支持计划成功募集并设立，标志着保险版CMBS在保险市场实现首次落地，该产品采用单层SPV结构，底层资产是两处位于昆明、重庆的奥特莱斯购物中心。
截至2022年末，中国市场累计发行291单CMBS，累计发行金额5893.17亿元。
支静雅介绍，与交易所和银行间市场的同类产品相比，目前保险资管CMBS发行实践仍处于起步阶段，存在着发行规模较小、参与者较为单一，基础资产类别不够丰富等特点。
在其看来，随着发行效率的提高、产品发展的创新和信息披露制度的完善，保险资管CMBS市场的参与机构、底层发行主体以及基础资产类别等方面有望进一步扩大，保险资管CMBS作为资产支持计划的组成部分之一，发行量将有望进一步增长。
来源：财联社
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