小枫来为解答以上问题。实探中金山东高速REIT底层资产 发力区位优势拉动流量 “保通保畅”跑出加速度,这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧~.~！
上市逾半年，中金山东高速（600350）REIT交出了一张不俗的成绩单：2023年度及2024年一季度可供分配金额和通行费收入均超预期。该产品的底层资产运作如何？基金管理人与运营管理机构在共同管理中有哪些经验值得分享？对于原始权益人而言，发行REITs有哪些重要意义？记者就此实地走访中金山东高速REIT底层资产一探究竟。
区位优势 成绩亮眼
中金山东高速REIT是山东省首单上市的基础设施公募REITs项目，也是黄河流域生态保护和高质量发展国家重大战略区域首单基础设施公募REITs项目，是山东高速集团践行国家战略的重要举措。今年以来，受极端天气等因素影响，部分高速公路REITs经营业绩出现一定波动，而中金山东高速REIT底层资产鄄菏高速的可供分配金额和通行费收入均超预期。
记者于工作日下午实地探访路段发现，鄄菏高速路段来往车辆川流不息。截至5月底，鄄菏高速日均自然车流量为22851辆/日，是招募说明书预测值的115.4%。2024年1-5月累计通行费收入12395万元，经过年化计算后，与招募说明书预测全年通行费收入相比完成率约105%。公告显示，2024年一季度，中金山东高速REIT完成可供分配金额约4904.75万元，经过年化计算后，与招募说明书预测全年可供分配金额相比完成率约109.8%。
谈及该路段成绩亮眼的原因，运营管理机构山东高速股份有限公司菏泽运管中心运营管理科科长高庆亮表示，鄄菏高速作为南北通行捷径，地理优势明显，同时周边人口、经济和产业具有较好的发展势头。“这一路段是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路的重要组成部分，也是国家高速公路网首都放射主干线北京至台北高速公路的西并行线组成部分，属于交通干道。另外，该路段收费标准具有一定的竞争优势，相对而言更低的出行成本有利于吸引交通量。”
主动运营 精耕细作
春江水暖鸭先知。高速公路作为全国经济触角的末梢，其运营状况与政策、宏观经济息息相关，路网结构改变、周边道路改扩建、货物的运输方式改变等因素带来的不确定性，对REITs的主动管理能力提出了较高要求。
从底层资产的运营来看，运营管理机构积极开展“收费营销”，通过“高速+旅游”的模式拉动路段流量。高庆亮说：“我们充分利用菏泽市牡丹花会期间的客流量，树立良好形象。另一方面我们也把‘云游菏泽’嵌入到山东高速股份有限公司旗下的‘畅和通’App里。‘云游菏泽’是菏泽文旅的项目，主要宣传菏泽当地的旅游资源和景点，和现在正在大力推广的‘畅和通’App结合，可以进一步推广菏泽的旅游资源，实现‘引车上路’的效果。”
在日常的管理中，运营管理机构全力落实保通保畅。2024年春运期间，突如其来的降雪、冻雨席卷包括山东在内的多个省份，对高速公路运营管理和保通保畅带来巨大压力。记者了解到，在除雪保畅过程中，中金山东高速REIT基金管理人及时关注雪情，与外部管理机构互相报备安全值守人员信息，确保若发生应急事件时可以第一时间共享信息。
山东高速股份有限公司菏泽运管中心总经理助理于忠胜告诉记者，春运保畅期间，鄄菏高速路段累计投入人员541人次，机械台班237台班，撒布融水剂3106吨，有效保障公众出行安全。“一旦出现下雪的天气预报，路段的养护人员就会全部在岗在位，轮班倒，甚至有过4天3夜连轴转的情况。”他说。
另外，在产品层面上，为了进一步应对市场不确定性，基金管理人中金基金在基金存续期每年会聘请专业机构对交通量进行跟踪评估预测，对高速公路未来交通量和通行费收入进行预测，以提前应对宏观经济、路网结构改变、货物的运输方式等因素对运营的影响。运营管理机构会结合市场变化情况，每年制定并执行基础设施项目经营计划，密切关注周边路网的变动。
响答影随 畅通配合
公募REITs从业人士普遍认为，基金管理人与项目原始权益人之间的关系好似“婚姻”：在长达几十年的产品存续期内，彼此支持、响答影随，共同为投资者打理好底层资产。“婚姻”比喻的背后，双方配合的重要性不言而喻。
中金山东高速REIT基金经理赵一飞表示，在共同管理资产的过程中，基金管理人与运营管理机构一起摸索出一系列原则与机制以保障项目高效运营。一是合规优先。中金基金在REITs存续期管理方面具有很规范的管理体系，山东高速股份有限公司作为上市公司高度重视合规运营，积极配合基金管理人出具针对REITs的信息披露管理制度，及时提供信息披露所需数据、资料，确保信息披露的真实、准确、及时。
二是狠抓安全。“高速公路的安全运营事关重大，山东高速股份有限公司与中金基金通过签订运营管理服务协议、运营管理备忘录，明确双方的安全管理职责，每年制定预算时会预留安全生产管理方面的经费。”赵一飞介绍，双方在重要节假日前会建立值班人员信息同享机制，确保沟通顺畅，同时通过运营沟通会议、现场检查等方式共同督促现场人员扎实做好安全管理工作。
三是注重效率。为配合基金管理人存续期管理，山东高速股份有限公司针对中金山东高速REIT建立了总部统筹、菏泽运管中心现场执行两级运营管理体系，梳理形成了专门的存续期参与人员名单，明确了总部总体牵头部门、具体负责部门以及现场负责人等。基金管理人与运营管理机构共同梳理形成了运营管理重点事项一览表，对运营管理涉及的具体事项明确了时限要求、审批流程、成果文件等。通过以上措施，极大提高了存续期的管理效率。
二级市场表现不俗
由于收益与风险介于股票与债券之间，公募REITs往往被市场视作较为优质的资产。2024年以来，中金山东高速REIT二级市场价格（复权后）累计上涨近20%，5月下旬其价格创下上市以来的新高。
山东高速集团作为中金山东高速REIT的原始权益人与最大比例的战略配售份额持有人，与投资者保持着密切沟通。山东高速集团财务总监徐立波告诉记者：“集团对首发资产鄄菏高速的基本面充满信心。二级市场波动时，我们通过多种渠道，从高速公路运营专业角度向投资者传递积极的市场情绪，坚定投资者持有信心。与此同时，为配合基金管理人披露月度运营数据，山东高速集团与山东省交通运输厅等行业主管部门积极沟通，及时获取基础设施项目交通量、通行费收入拆分数据，增强了运营管理的透明度，以优良的业绩数据提升投资者信心，消除投资者的顾虑。”
对于资产方而言，发行REITs产品是丰富融资渠道、提升资产证券化水平的探索实践。徐立波表示，中金山东高速REIT有效盘活了山东高速集团存量资产，降低资产负债率，还可撬动新基础设施项目投资建设，实现基础设施项目的投、建、管、退全面闭环与循环发展。山东高速集团将以本次搭建的REITs平台为基础，后续通过扩募的方式，把盈利能力好、收费期限长的优质资产不断注入平台，切实为投资者创造价值，实现REITs平台的可持续健康发展。山东高速集团将优选资产，适时启动和有序推动本次扩募工作。
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来源：中国证券报
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