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公募REITs发行大提速
已超去年全年水平
随着公募REITs常态化发行，2024年REITs市场发行大大提速。数据显示，今年以来已有11只公募REITs募集成立，发行总规模273亿元，已经超过去年全年水平。
业内人士表示，得益于政策的持续呵护、市场生态的完善、投资需求的增长，以及公募REITs配置价值凸显，今年公募REITs发行市场回暖，带动该类产品发行提速。随着基础设施REITs常态化发行和发展壮大，公募基金创新 服务实体经济新方式，将更有力推动我国经济高质量发展。
公募REITs发行规模达273亿元
超过去年全年水平
数据显示，截至8月10日，今年以来已发行11只公募REITs，发行规模合计达273亿元，超过了2023年全年252亿元（含扩募）的募集金额，发行数量和规模都超过了去年全年的水平。
在已有11只产品完成募集的背景下，目前仍有20只产品处于公开申报、发行的流程之中。其中，12单处于申报流程，7单获批未启动发行，1单处于询价中。从市场扩容的资产类型看，包含消费、能源、交通、仓储、保障房等资产。
谈及今年公募REITs发行会提速的现象，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示，得益于政策的持续呵护、市场生态逐步完善、需求的持续增长，以及投资者对REITs作为稳定收益工具的认可度提升等，今年公募REITs发行提速并超去年全年水平。此外，优质项目储备的丰富和发行审批流程的优化也加速了REITs市场的扩容。
在政策支持方面，博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，由于政策的持续推动与监管体系的不断提升，REITs市场逐步成熟，监管机制逐步完善，提高了信息透明度和市场稳定性，增强了投资者信心和市场吸引力。
中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇也强调，公募REITs配套政策的完善起到了关键作用，从年初公募REITs会计政策的推出，到首批消费基础设施项目上市，再到近期受到广泛关注的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014号）》（以下简称《通知》）发布，公募REITs已进入常态化发行的新阶段。
“REITs发行提速是市场供需及政策推动共同促进的结果。”鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠也称，从政策推动上看，近期国家发改委发布《通知》，进一步推动REITs常态化发行和市场提质扩容，激发市场热情。
北京天达共和律师事务所公募REITs团队负责人张璇律师也提到了国家政策的支持，《通知》扩大了可发行基础资产的类别，简化了审核流程，都为REITs提速提供了坚实的政策支持。
而在市场需求端，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs的配置价值也受到各路资金的青睐。
中航基金不动产投资部表示，从供给端来看，我国基础设施建设形成了大量的优质资产，能够很好地满足公募REITs的发行需求。从需求端来看，REITs作为具有长期稳定收益的 产品，为投资者提供了一种新的资产配置品种。同时，在市场利率不断走低的大背景下，公募REITs的投资价值凸显，在资产配置组合中的重要性提升。
国金基金也分析，公募REITs市场以其稳健运营和高分红属性获得更多投资人青睐，进一步带动了公募REITs的发行提速。
济安金信基金评价中心主任王铁牛也补充道，从市场方面，投资者对REITs市场认知逐渐成熟，2024年REITs 在二级市场也出现了一定的反弹，增强了市场信心。 同时，监管部门推出了REITs 的扩募机制，这些都对REITs市场的活跃度增加、规模扩张起到促进作用。
上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平也分析，首先REITs底层资产持续扩容，今年消费基础设施REITs虽首次发行，但合计发行数量和规模都占据了2024年发行的50%左右；其次，今年REITs二级市场整体表现优异，较好的市场环境为REITs大量发行创造了良好条件；最后，2023年是REITs上市以来的发行低谷，今年的相对增量比较明显。
“首发+扩募”双轮驱动
公募REITs市场将持续扩面提质
多位业内人士表示，从2020年4月基础设施REITs试点工作启动，到目前常态化发行，公募REITs市场正逐步走向成熟，更好地服务实体经济，未来有望继续迎来大发展。
先锋瑞驰基金表示，我国固定资产投资占GDP比重较高，对经济增长具有极为重要的作用，当前我国存量基础设施规模已达百万亿元，公募REITs通过将基础设施资产转化为流动性强、可公开交易的封闭式公募基金，有效盘活国内基础设施存量资产，实现资产优化配置，实现基础设施投融资高效循环，创新 服务实体经济新方式。
博时基金刘玄认为，公募REITs通过盘活存量资产、扩大有效投资、优化资源配置等方式，将对实体经济在降低债务风险、提升投资效率等方面产生积极影响，并能够有效支撑 供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济的能力，有助于提升资本市场的活力和效率。
中金基金刘立宇也认为，公募REITs畅通了基础设施领域“投融管退”闭环，提供了一种较优的退出机制，在盘活存量资产的同时，能够将回收的资金投入到新项目中去，有助于扩大投资规模、拉动增量，引导资金流向经济社会发展的关键领域和薄弱环节，支持经济社会的均衡发展。
因此，多位业内人士表示，参考美国等发达市场的情况，未来我国REITs首发和扩募均有广阔的发展前景，这一市场有望持续做优做强。
中航基金不动产投资部表示，相较于美国REITs市场超10000亿美元的总市值、单只产品近100亿美元的平均市值，目前我国公募REITs市场发行规模超1200亿元、单只产品规模为30亿元，不管是总市场体量还是单只REITs体量均较小，未来我国REITs市场仍有较大的发展空间，随着存量REITs产品扩募的加快，未来我国也有望出现龙头型REITs。
该机构进一步指出，从我国公募REITs资产范围来看，仍有大量的资产类别未有REITs上市，如新型基础设施、文旅基础设施、养老设施、市政设施等，未来REITs市场将会逐步拓展至这些行业，推动REITs市场资产领域进一步完善。在市场体量方面，我国REITs市场体量、单只REIT体量均偏小，在我国巨量存量资产亟需盘活的背景之下，未来REITs首发和扩募均有较大发展前景。
中金基金刘立宇也称，“随着‘首发+扩募’双轮驱动格局的深入，基础设施公募REITs市场规模有望再上一个新的台阶，公募REITs作为 产品的价值会进一步凸显，该市场将持续扩面提质，蓬勃发展。”
“试点”正式转正
REITs业务开启常态化新阶段
自2020年4月基础设施REITs试点工作启动以来，制度规则不断完善，发行规模稳步增长，资产类型日益丰富，目前正进入常态化发展的新阶段。
近期受市场广泛关注的是，国家发展改革委印发通知（发改投资〔2024〕1014号）（以下简称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作。业内人士纷纷认为，这意味着REITs业务从试点阶段“转正”，资产多样性、发行效率、市场规模、市场关注度将进一步提高，有利于进一步发挥基础设施REITs在促进我国经济高质量发展的重要作用。
开启发展新阶段
《通知》的发布，标志着我国基础设施公募REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。
“《通知》为基础设施REITs常态化发行提供了制度保障，有助于建立更加透明、高效、规范的市场机制。《通知》各举措不仅充分体现了监管坚持市场化、法治化的精神，而且顺应了资产限制放松和市场化定价的市场趋势，这将进一步激发市场活力，吸引更多社会资本参与，促进REITs市场的持续健康发展，对REITs发行将起到积极的推动作用。”招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示。
鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠认为，此次政策在REITs行业范围、项目发行条件、合规要求、回收资金使用要求、申报程序等多个方面，结合REITs发行业务实际、市场期盼对前期政策做了进一步调整和完善。这将有利于REITs市场扩大供给、提高申报效率、促进提质扩容。
“《通知》的发布标志我国基础设施REITs进入常态化发行阶段，由‘试点’阶段终于‘转正’，资产多样性、发行效率、市场规模、市场关注度将进一步提高，有利于进一步发挥基础设施REITs在促进我国经济高质量发展的重要作用。”刘一璠进一步表示。
博时基金REITs业务营运总监刘玄也认为，随着试点资产类型扩大到12类、多类资产增加细分类别，以及在基于保障基础设施资产完整性的原则下，部分商业资产被纳入基础设施资产的入池范围，凸显了扩大行业范围的发展趋势，将为公募REITs投资人提供更多的资产选择，从而增加公募REITs的资产多样性和市场吸引力。
“基础设施REITs作为一种创新的融资方式，自2020年正式启动以来，已经显示出其在盘活资本市场资产、服务实体经济、促进经济高质量发展方面的重要作用。国家发展改革委印发的《通知》，是为了进一步推动基础设施REITs市场的健康发展，通过解决现有问题和挑战，促进基础设施REITs常态化发行，从而更好地服务于实体经济和国家战略。”济安金信基金评价中心主任王铁牛也认为。
此外，国金基金也表示，公募REITs已进入常态化发行阶段，未来市场将持续扩容和健康发展。在当下资本市场对于“好资产”的持续需求背景下，公募REITs凭借基础资产的稳健运营属性和高分红属性也将成为长期投资的价值标的。同时，还需注意的是，公募REITs的基本逻辑还是基础资产的基本面表现，资产经营情况稳定、运营数据良好、分红获得感高的产品或将更容易受到投资人的青睐。
12大类资产可发REITs
带来新空间
此次《通知》扩大发行范围，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型，成为行业未来的发力点。
对此，中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇表示，《通知》顺应产业发展的需求，新增了市场化租赁住房、养老基础设施等，对于能源、消费基础设施、景区类资产的内涵有所扩充，扩充之后有12大类资产可以发行公募REITs。不同类别的资产均有巨大的发展空间，伴随基础设施资产类型的丰富、参与主体的多元化，公募REITs将更好地发挥其作为上市平台，服务国家战略、支持实体经济的作用。
北京天达共和律师事务所公募REITs团队负责人张璇律师也认为，《通知》进一步扩容基础设施资产类型，给未来发行品类拓宽了渠道，与国计民生相关的，沉淀资产数量大的品类会逐渐成为常态化发行下REITs家族中的较大家族，比如租赁住房领域、新能源等领域。
清洁高效、灵活高效的燃煤发电项目、养老设施项目的前景被不少人士看好。
中航基金不动产投资部表示，《通知》首次将清洁高效、灵活高效的燃煤发电项目纳入REITs底层资产行业，为REITs市场带来了技术先进、低碳清洁、收益稳定的燃煤发电资产，有助于实现“碳达峰”“碳中和”目标，也助力能源结构转型。同时首次将养老设施纳入REITs底层资产行业，能够增加养老事业和养老产业供给，提升养老服务质量，带动养老、医疗、照护等行业发展，促进更多社会力量参与到养老产业中来，为我国解决“老有所养”重大民生问题提供坚实保障。
“发展新质生产力、促进经济高质量发展，是近年来我国在宏观经济领域的重要国策，而其中重要的行业抓手之一就是能源行业。另外，随着2030碳达峰日期的日益临近，我们也确实面临着越来越多的减碳压力，所以大力发展清洁能源行业，从投融资端对于清洁能源行业予以支持，是宏观经济发展的一项长期任务，也会是REITs市场发展的一个长期特色。养老设施资产则毫无疑问是配合我国养老经济发展的目标的。如果从发展前景推论，在三到五年内，能源领域会持续表现活跃，而养老资产会逐步显示其长线的价值。”先锋瑞驰基金相关人士也表示。
“底层资产类型的扩容，将进一步推动REITs市场产品多元化程度，吸引更多不同类型的投资者关注和投资REITs产品，促进REITs市场的繁荣发展。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示，短期来看，基于我国燃煤发电的巨大需求和市场规模，燃煤发电REITs可能发展较快；长期来看，随着可再生能源发电量逐渐超过煤炭发电，以及我国老龄化程度加深带来的养老需求提升，养老设施REITs可能迎来更好的发展机遇。
公募REITs迎来反弹行情
长期投资价值显现
记者 张玲
近期权益市场持续震荡下，公募REITs却持续大涨，引发市场广泛关注。对此，受访机构和人士认为，受行业基本面修复、无风险利率长期下行、政策支持等因素影响，公募REITs迎来反弹行情，后续随着底层资产业绩基本面的稳定和现金分派的稳步推进，公募REITs长期投资价值将逐步显现。
公募REITs持续大涨
向好行情有望延续
在经历近五个月的横盘震荡后，近期，公募REITs迎来反弹行情。截至8月9日，中证REITs全收益指数在近11个交易日中，有10个交易日实现收涨，区间涨幅达4.38%。拉长时间看，超九成公募REITs在年内实现上涨。中证REITs全收益指数的年内涨幅也高达12.6%，在各类资产中表现亮眼。
“中证REITs全收益指数近期涨幅较大，主要原因是行业基本面的相对修复，以及无风险利率的长期下行。”先锋瑞驰基金表示，随着现金分派率达到新的动态平衡，后续REITs行情或在震荡中保持基本稳定。
鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠分析，年内REITs资产价格表现亮眼。主要受益于三方面利好。一是广谱利率下行，REITs作为强制性高比例分红的资产类别，受到市场广泛关注；二是二季报显示，已上市REITs底层资产经营情况整体稳定；三是REITs相关制度及政策不断完善，有助于REITs市场的长期稳定发展，为投资人实现长期稳定收益夯实基础。
“我们预计未来REITs走势长期持续向好。”中航基金不动产投资部表示，REITs有着运营稳定性高、分红情况良好的特点，随着底层资产业绩基本面的稳定和现金分派的稳步推进，REITs作为中长期资产的配置价值将会逐步显现。
济安金信基金评价中心主任王铁牛也认为，预计未来REITs市场的行情会更加趋于理性。有稳定的现金流回报，有持续运作管理能力，有较为清晰的产权结构的REITs产品在未来会受到更多关注。
年内表现分化
结构性差异或将持续
具体来看，年内涨幅较多的品类有保租房、产业园、能源基础设施、生态环保，如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超30%，富国首创水务REIT等涨幅超20%。部分仓储物流、交通基础设施、消费基础设施等则表现不佳。
对于这种结构性差异，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿认为，主要源于投资人对不同类别的资产的风险收益特征有认知差异。总体来看，保租房等品类因政策支持明确、基本面相对稳定、市场需求旺盛而表现突出；能源基础设施、生态环保等基本面相对稳定，前期涨幅居前；产业园区不同区域、不同租户结构的项目存在差异，表现分化；而仓储物流、交通基础设施等受经济周期影响较大的领域则表现相对较弱；部分消费基础设施则面临需求端尚未恢复、供给压力较大、市场竞争加剧等问题。
“不同资产类型具有不同的特性，市场走势上会存在一定差异，而在宏观环境和行业环境有利或不利的情况下，这种差异可能会被放大，导致二级市场上呈现明显结构性变化。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示。
先锋瑞驰基金认为，首先，市场信心从年初开始重塑，对于可分配现金流相对波动小的资产板块率先给予了肯定和追捧，而确定性弱的品种则要相对靠后；其次，市场对行业有负向影响的资产比如仓储类资产和部分消费类基础设施资产，会根据周期变化而重新观察定价。“随着新品类资产的不断上市，这种结构性差异在后期的市场交易中或将持续存在。”
长期投资价值凸显
投资仍需谨慎
展望后市，受访机构和人士普遍看好公募REITs的投资价值，并建议投资者综合考虑多方面因素后再作出投资决策。
中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇认为，在固收类资产收益率下行的背景下，公募REITs表现出一定的比价优势。目前经营韧性较强的防御性资产受到更多关注，同时部分前期关注度较低的资产类别估值较低，预期收益水平更具吸引力。
万亿也看好公募REITs投资价值，尤其是那些具有稳定现金流、良好运营管理和广阔发展前景的资产类型，如保租房、清洁能源、产业园区等。投资逻辑聚焦在关注项目的底层资产质量、运营管理能力及未来增长潜力。
除了目前市场普遍青睐的能源类、生态环保类、保租房类项目外，中航基金不动产投资部认为，后续文旅类项目这类与消费、民生相关的类型也值得看好。
“从经营的稳定性来说，保障房板块、能源板块运营相对于其他板块更加稳定，但这轮涨幅较大，目前价格处在高位。”先锋瑞驰基金表示，随着一系列刺激消费政策的出台，预计消费基础设施板块会有新的涨幅。“我们建议投资者在关注政策、长期无风险利率等对价格影响的同时，要更多地关注行业基本面的变化，并关注底层资产的运营情况。”
博时基金REITs业务营运总监刘玄也认为，投资者在考虑后续投资时，应当出于自身的风险收益要求，基于各类资产的收益逻辑和各只产品的经营表现，综合考虑宏观经济、政策变动、行业发展、市场供需的影响，同时也不能忽视国际 市场的资本流动、市场比较以及投资者情绪可能造成的变化。
“长期看，REITs的核心价值仍然来自底层资产的持续稳健经营，不过，部分二级市场价格增长过快、缺乏底层业绩支撑的标的需要关注风险。”刘一璠称。
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来源：中国基金报
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